A ação renovatória de locação comercial é uma ferramenta jurídica essencial para assegurar a continuidade da locação e proteger o ponto comercial, conforme estabelecido nos artigos 51 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). No entanto, para garantir seu êxito, é crucial observar os requisitos e procedimentos estipulados pela legislação.
De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o locatário terá direito à renovação do contrato de locação comercial por igual prazo, desde que cumpra os seguintes requisitos:
O contrato a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado (Art. 51, I);
O prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos (Art. 51, II);
O locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (Art. 51, III).
Conforme o artigo 71 da Lei do Inquilinato, a petição inicial da ação renovatória deve conter os seguintes elementos:
Prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
Prova do exato cumprimento do contrato em curso;
Prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel;
Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
Indicação do fiador quando houver no contrato a renovar, comprovando a atual idoneidade financeira;
Prova de que o fiador aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
Prova, quando aplicável, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Cumpridos os requisitos legais para a renovação compulsória da locação comercial, se não houver concordância entre as partes em relação ao valor do aluguel a ser renovado, o juiz arbitrará o valor do aluguel com base na conclusão pericial. Esta avaliação visa determinar o valor de mercado para o aluguel do imóvel, garantindo assim uma decisão justa e equilibrada.
O vencimento do prazo contratual dá ao locador o direito de pedir a devolução do imóvel e obtê-lo pelo simples fato do prazo do contrato haver vencido. Para o empresário, ser desalojado do ponto comercial após agregar-lhe valor com seu trabalho pode ser devastador. Isso reforça a importância de assegurar uma renovação automática ou de tomar medidas adequadas para a renovação do contrato dentro do prazo.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
A renovação automática do contrato de locação não residencial depende de uma cláusula específica no contrato. Sem esta cláusula, ao término do prazo contratual, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, conforme previsão legal nos artigos 56, parágrafo único, e 57 da Lei nº 8.245/91.
É importante destacar que a prorrogação por prazo indeterminado pode ser arriscada para o inquilino, pois ele não terá assegurada a proteção de seu ponto comercial e investimento. Portanto, recomendo veementemente a inclusão de uma cláusula de renovação automática no contrato de locação para garantir a estabilidade e continuidade do negócio.
Conforme disposto no artigo 320 do Código Civil, a prova do pagamento se faz pelo recibo de quitação. No entanto, o pagamento pode ser comprovado por outros documentos que indiquem séria e concludentemente a satisfação do débito, tais como comprovantes de depósito bancário, comprovante de consignação judicial ou extrajudicial, comprovante de saque do mesmo valor em espécie, cópia de cheque nominal, entre outros.
Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.
Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.
Assim, é de extrema importância que os inquilinos guardem todos os comprovantes de pagamento, incluindo recibos, PIX, DOC, TED ou depósitos em conta, referentes aos aluguéis e ao IPTU. Esses documentos são essenciais para comprovar a quitação das obrigações e evitar possíveis problemas jurídicos.
A ação renovatória de locação comercial representa um instrumento jurídico eficaz para garantir a estabilidade e a continuidade dos negócios. Ao seguir os requisitos e procedimentos estabelecidos pela legislação, os locatários podem proteger seus interesses e preservar o valor de seus empreendimentos. É fundamental que tanto locadores quanto locatários estejam cientes de seus direitos e obrigações, buscando sempre a orientação jurídica adequada para evitar conflitos e prejuízos. Assim, a utilização adequada da ação renovatória contribui para um ambiente de negócios mais seguro e justo para ambas as partes envolvidas na locação comercial.